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6 Nov 2020

Parole d’Expert; Par Stephan Debusschere de Logic Immo

Agence Advanceimmo Laurence Carton

LAURENCE CARTON ADVANCEIMMO (Mons)

L’IMMOBILIER POUR CONSOLIDER SON PATRIMOINE


Comment sécuriser son patrimoine ?
Se poser la question revient à faire au préalable le relevé des différentes options, dont celle de l’immobilier, valeur considérée comme refuge en ces temps incertains.
Logic.Immo.be a donné la parole à une professionnelle sur la question.


« Régularité des revenus, rendement supérieur à celui de l’épargne, excellentes conditions d’emprunt et fiscalité faible en rapport aux revenus du travail : l’immobilier constitue assurément une opportunité à saisir. »


En quoi l’immobilier vous paraît-il être une valeur refuge et un excellent moyen de sécuriser son patrimoine ?

Tout d’abord, et ce n’est ni un secret ni un scoop, quelle que soit la génération, être propriétaire en Belgique d’un bien immobilier, c’est un peu comme une consécration. Aujourd’hui, la crise sanitaire que nous traversons a des répercussions économiques directes, et les rapports à la propriété ont muté. L’immobilier sert ainsi de bouclier. Il nous met à l’abri et, dans ce contexte très particulier, renforce notre considération à l’égard de la valeur patrimoniale. Même si le marché a été envoyé au tapis dès le déclenchement de la crise sanitaire, l’enthousiasme a en réalité rapidement repris la main. Force est de constater que les prévisions négatives sur l’évolution économique se révèlent exagérées. Et l’adage selon lequel le Belge a une brique dans le ventre, prend tout son sens. L’immobilier apparaît donc certainement comme la valeur refuge par excellence ! Le besoin élémentaire de se loger, d’une part, et les taux d’intérêt des crédits hypothécaires très bas, d’autre part, confortent l’immobilier sur le podium des valeurs sûres. Et lorsqu’on y ajoute le tarissement persévérant des taux d’intérêt sur les comptes d’épargne et, partant, la diminution du pouvoir d’achat, la décision d’investir son épargne dans l’immobilier est alors vite prise…



Si les motivations peuvent être diverses, la première acquisition immobilière concerne souvent l’habitation privée. Les propriétés locatives prennent par la suite le relais afin de recueillir un revenu direct. L’un des avantages de l’immobilier locatif est, en effet, de pouvoir dégager un revenu régulier. De plus, la croissance de valorisation accompagne au minimum l’inflation. Certains s’appuieront sur la rentabilité à long terme de l’investissement locatif, d’autant que les conditions fiscales en Belgique sont attractives, en tout cas pour le moment… Pour d’autres, il s’agira de compléter les revenus de la retraite. A ce titre, l’immobilier locatif constitue une solution idéale.
Les mesures gouvernementales, qui prônent à tout prix le télétravail, exercent également une influence indirecte sur le marché immobilier. On note ainsi une affluence de personnes et de ménages qui désertent les centres urbains à la recherche d’espaces de vie extérieurs, et de volumes intérieurs en suffisance pour pouvoir y installer confortablement un bureau à distance, temporaire ou permanent. Pour toutes les raisons citées, l’immobilier reste assurément une opportunité à saisir, car on peut tabler sur la régularité des revenus, avec un rendement supérieur à celui de l’épargne, sur d’excellentes conditions d’emprunt bancaire et, cerise sur le gâteau, sur une fiscalité faible en rapport aux revenus du travail.


Quels sont les pièges à éviter avant d’acheter ?

Un achat immobilier relève très souvent d’un coup de coeur… La première impression est ainsi la clef d’un achat réussi. Il est néanmoins préférable de ne pas se laisser gouverner par ses émotions, car certains éléments ne peuvent pas être laissés au hasard et doivent faire l’objet d’une grande attention ! Globalement, trois critères majeurs sont à prendre en considération, à savoir l’environnement, l’analyse du bâti en termes de taille, d’état et de qualité, et bien entendu le budget. Il est important, tout d’abord, d’être attentif à la structure et à la santé de la construction, à ses performances énergétiques, ainsi qu’aux facilités et aux perspectives d’évolution du bâtiment convoité. Il est tout aussi important de connaître les nuisances potentielles telles que les irrégularités éventuelles qui entachent le bien - et ne suivent pas le vendeur -, les servitudes, les risques naturels, le voisinage, ou encore la politique communale d’aménagement du territoire.



Enfin la question du budget. En plus des frais liés à l’acquisition (droits d’enregistrement ou TVA, frais d’actes d’achat et de crédit…), il faut évaluer le montant des travaux ainsi que les coûts secondaires liés à la propriété (assurances, impôt foncier…). Et s’agissant d’un achat en copropriété, s’assurer de la santé financière de l’ensemble immobilier est également indispensable. Tout comme le fait de s’informer de la substance des charges, et de lire attentivement les trois derniers procèsverbaux de l’assemblée générale, car ceux-ci donnent beaucoup d’informations sur l’immeuble. Signalons, par ailleurs, qu’en matière de vente immobilière, une simplification/centralisation administrative serait la bienvenue en Wallonie. Je salue à ce titre le gouvernement flamand qui est à l’initiative du « Woningpas », qui poursuit justement cet objectif. Il s’agit plus précisément d’un laissez-passer digital, où toutes les informations relatives à une habitation sont rassemblées dans un seul passeport numérique. À quand donc la banque-carrefour des propriétés immobilières, ou le passeport numérique pour la Wallonie ?


S’agissant d’investissement, quels sont les critères à prendre en compte ?

L’immobilier d’investissement résonne avec sécurité et rentabilité. Connaître les tendances du marché immobilier est donc essentiel. Le lien évident est l’accès au crédit plus restrictif, et qui pourrait refroidir certains qui envisagent d’acheter une habitation, entraînant la croissance de la demande locative et donc le besoin de logements locatifs. Il y aura lieu d’analyser minutieusement le projet en termes de localisation, de plus-value et de rendement. Il est également essentiel d’analyser le potentiel locatif, l’offre et la demande sur le marché envisagé, afin d’éviter la vacance locative (chômage locatif). Je voudrais également revenir sur la taxation des revenus locatifs évoquée précédemment. En plus du paiement annuel du précompte immobilier, il faut tenir compte de l’imposition sur les revenus immobiliers. Dans la plupart des cas, ceux-ci sont taxés sur base du revenu cadastral de l’immeuble loué. Mais attention, il doit s’agir d’une gestion normale de patrimoine privé, sinon les revenus locatifs pourraient être requalifiés en revenus professionnels. Et l’imposition sera différente selon qu’il s’agisse d’une location professionnelle ou résidentielle, meublée ou non, et selon la localisation de l’immeuble en Belgique ou à l’étranger. La Belgique est toutefois pointée pour son système de taxation basé sur le revenu cadastral plutôt que sur les loyers réels. Une modification de ce dispositif fiscal revient régulièrement sur la table des pourparlers politiques…


En conclusion,

si l’immobilier locatif constitue une réelle opportunité pour consolider son patrimoine, il n’est pas pour autant synonyme de « long fleuve tranquille ». Un bon sens de l’organisation et une stratégie solide se révèlent donc essentiels à la réussite de l’investissement et faciliteront à n’en pas douter sa gestion à long terme.

4 Nov 2020

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